Você sabia que somente é reconhecido como dono/proprietário de um imóvel, seja urbano ou rural, quem possui o regular registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente? Enquanto tal registro não ocorre, o vendedor continua a ser considerado o proprietário perante terceiros.
Assim, sem a regularização é impossível realizar qualquer tipo de transação de forma legal com o imóvel, o seu valor de mercado é reduzido drasticamente e a depender do caso, o comprador pode correr o risco até de perder o imóvel e todos os investimentos realizados.
Por isso a importância da regularização da propriedade imobiliária, que é um tema que se encontra cada dia mais em evidência, pois visa garantir a segurança jurídica e adequação legal do imóvel, bem como, fomenta a economia com a valorização imobiliária.
A depender da forma de aquisição da propriedade, existem várias possibilidades de regularização, dentre elas encontra-se, a adjudicação compulsória, sobre a qual iremos discorrer neste artigo.
Ela é possível, quando a pessoa adquire o imóvel através de contrato/promessa de compra e venda ou permuta do proprietário, contudo, por alguma razão não houve a concretização da transferência do imóvel e esta se torna impossível através da lavratura de escritura de compra e venda, nestes casos a adjudicação compulsória pode ser utilizada como instrumento para concretizar a transferência “forçada”.
Inicialmente, esse procedimento era possível somente através do Poder Judiciário, no entanto, em 2022, a promulgação da lei 14.382/2022, trouxe como inovação a adjudicação compulsória extrajudicial, ou seja, diretamente nos cartórios de registro de imóveis e o procedimento foi recentemente regulamentado pelo Provimento/CNJ n° 150/2023.
Conforme o normativo, a adjudicação compulsória pode ser fundamentada por “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável”.
Como acima mencionado, o procedimento ocorre nos casos em que o vendedor se recusa a cumprir um contrato pactuado JÁ QUITADO, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou é declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou LOCALIZAÇÃO INCERTA E DESCONHECIDA, além da ocorrência da extinção de pessoas jurídicas.
Cumpre informar também, que umas das principais diferenças entre a adjudicação compulsória e a usucapião, é que a primeira exige provas da aquisição legítima do imóvel (por meio de contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento), bem como a comprovação do pagamento integral, enquanto no procedimento de usucapião basta o cumprimento de dois requisitos: posse ininterrupta por lapso temporal suficiente (5 a 15 anos) e a existência de “animus domini” (posse com a intenção de ser dono da coisa).
É importante destacar ainda que a adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional por se tratar de um direito potestativo, de modo que, tendo em vista que a lei não tenha previsto prazo especial, prevalece a regra de que o direito não se extingue pelo não uso, podendo ser buscado a qualquer momento desde que preenchidos os requisitos.
A norma também define que o requerente da regularização deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica, que irá analisar se o seu caso e documentos existentes se enquadram nos requisitos legais exigidos da adjudicação compulsória.
Agora que você já sabe o que é adjudicação compulsória, gostaria de saber se ela é apropriada para o seu caso? Fale agora mesmo com a nossa equipe de advogados especializados em Direito Imobiliário que estão prontos para orientá-lo.
