O inventário e divórcio no âmbito extrajudicial, ou seja, perante os cartórios, somente eram possíveis de ser realizados caso não houvesse menores ou incapazes envolvidos.
Contudo, no dia 20 de agosto de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) aprovou uma medida que permite a realização de inventários, partilhas de bens e divórcios consensuais em cartório, mesmo quando há herdeiros menores de idade ou incapazes envolvidos.
Essa decisão, visa simplificar e acelerar esses processos, eliminando a necessidade de homologação judicial, desde que haja consenso entre os herdeiros. Nos casos que envolvem menores ou incapazes, a escritura pública de inventário deve ser enviada ao Ministério Público para garantir a justiça na divisão dos bens.
A mudança é significativa porque reduz a burocracia, permitindo que processos que antes dependiam de decisões judiciais possam ser concluídos de forma mais rápida e eficiente em cartórios. No entanto, a proteção dos direitos dos menores e incapazes continua assegurada, com o Ministério Público atuando como fiscalizador. Se houver discordâncias ou dúvidas sobre a justiça da partilha, o caso ainda poderá ser levado ao Judiciário.
Também é uma resposta ao alto volume de processos no Judiciário brasileiro, que atualmente conta com mais de 80 milhões de ações em tramitação. Ao permitir que casos como esses sejam resolvidos extrajudicialmente, espera-se reduzir a carga de trabalho dos tribunais, contribuindo para uma justiça mais célere e eficiente.
A decisão altera a Resolução CNJ 35/2007, atualizando as normas para atender às necessidades atuais da sociedade, garantindo tanto a agilidade dos procedimentos quanto a proteção dos direitos dos envolvidos. Se você gostou desta notícia ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, deixe seu comentário logo abaixo e inscreva-se para receber em primeira mão as nossas próximas publicações.
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Você sabia que somente é reconhecido como dono/proprietário de um imóvel, seja urbano ou rural, quem possui o regular registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente? Enquanto tal registro não ocorre, o vendedor continua a ser considerado o proprietário perante terceiros.
Assim, sem a regularização é impossível realizar qualquer tipo de transação de forma legal com o imóvel, o seu valor de mercado é reduzido drasticamente e a depender do caso, o comprador pode correr o risco até de perder o imóvel e todos os investimentos realizados.
Por isso a importância da regularização da propriedade imobiliária, que é um tema que se encontra cada dia mais em evidência, pois visa garantir a segurança jurídica e adequação legal do imóvel, bem como, fomenta a economia com a valorização imobiliária.
A depender da forma de aquisição da propriedade, existem várias possibilidades de regularização, dentre elas encontra-se, a adjudicação compulsória, sobre a qual iremos discorrer neste artigo.
Ela é possível, quando a pessoa adquire o imóvel através de contrato/promessa de compra e venda ou permuta do proprietário, contudo, por alguma razão não houve a concretização da transferência do imóvel e esta se torna impossível através da lavratura de escritura de compra e venda, nestes casos a adjudicação compulsória pode ser utilizada como instrumento para concretizar a transferência “forçada”.
Inicialmente, esse procedimento era possível somente através do Poder Judiciário, no entanto, em 2022, a promulgação da lei 14.382/2022, trouxe como inovação a adjudicação compulsória extrajudicial, ou seja, diretamente nos cartórios de registro de imóveis e o procedimento foi recentemente regulamentado pelo Provimento/CNJ n° 150/2023.
Conforme o normativo, a adjudicação compulsória pode ser fundamentada por “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável”.
Como acima mencionado, o procedimento ocorre nos casos em que o vendedor se recusa a cumprir um contrato pactuado JÁ QUITADO, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou é declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou LOCALIZAÇÃO INCERTA E DESCONHECIDA, além da ocorrência da extinção de pessoas jurídicas.
Cumpre informar também, que umas das principais diferenças entre a adjudicação compulsória e a usucapião, é que a primeira exige provas da aquisição legítima do imóvel (por meio de contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento), bem como a comprovação do pagamento integral, enquanto no procedimento de usucapião basta o cumprimento de dois requisitos: posse ininterrupta por lapso temporal suficiente (5 a 15 anos) e a existência de “animus domini” (posse com a intenção de ser dono da coisa).
É importante destacar ainda que a adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional por se tratar de um direito potestativo, de modo que, tendo em vista que a lei não tenha previsto prazo especial, prevalece a regra de que o direito não se extingue pelo não uso, podendo ser buscado a qualquer momento desde que preenchidos os requisitos.
A norma também define que o requerente da regularização deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica, que irá analisar se o seu caso e documentos existentes se enquadram nos requisitos legais exigidos da adjudicação compulsória.
Agora que você já sabe o que é adjudicação compulsória, gostaria de saber se ela é apropriada para o seu caso? Fale agora mesmo com a nossa equipe de advogados especializados em Direito Imobiliário que estão prontos para orientá-lo.
“Como Advogada atuante nas áreas de direito imobiliário, extrajudicial, regularização e agronegócio, bem como membro efetivo da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB de Mato Grosso, pude vivenciar de perto a transformação positiva que a extrajudicialização traz para os procedimentos legais que podem ser tramitados nos cartórios. Notadamente os inventários cujo processamento pode ser nessa modalidade desde o advento da Lei n.º 11.441/2007.
Ao longo dos anos, nosso escritório tem se dedicado significativamente aos atos extrajudiciais, registrando a eficiência e celeridade do inventário extrajudicial. O contato constante com as Serventias Extrajudiciais, inclusive durante meu período como Registradora Substituta nos cartórios do estado de Mato Grosso de 2005 a 2013, me proporcionou uma visão privilegiada das vantagens dessa via.
O inventário extrajudicial destaca-se pela sua eficiência e rapidez. A possibilidade de resolver questões sucessórias de forma célere e menos burocrática tem sido um diferencial significativo para o país. A presença do tabelião e seus colaboradores nesse processo tem se revelado um instrumento valioso na pacificação de conflitos familiares.
A condução imparcial e técnica desses profissionais contribui para a redução de atritos e para a construção de soluções consensuais sólidas e definitivas, possibilitando que os bens e direitos ali partilhados voltem rapidamente para a circulação, preservando inclusive a economia de nosso país.
Além da agilidade, a desburocratização fornecida pelo inventário extrajudicial, este tem, também, um impacto direto na redução de custos para as partes envolvidas. Para ilustrar, trago os custos de um inventário extrajudicial que fora celebrado pelo escritório por Escritura Pública, cujos bens e haveres do espólio totalizavam R$ 31.329.832,18. Na ocasião os clientes pagaram de emolumentos R$ 5.535,10 (tabela vigente em 2023). Esse mesmo inventário, se processado na via judicial, teria custado R$ 100.206,66 de Custas Judiciais e R$ 20.000,00 de Taxa Judiciária, fora eventuais despesas com citações e diligências avulsas que também seriam pagas.
Note que a economia financeira da meeira e herdeiros foi de R$ 114.671,56 só por terem realizado o inventário na esfera extrajudicial.
Destaco ainda que, em minha experiência prática, é notável a diferença de tempo entre a conclusão de um inventário extrajudicial e um judicial. Embora um inventário extrajudicial possa ser concluído em questão de semanas, no máximo meses, o mesmo processo, na via judicial pode levar anos, para ser finalizado. Essa disparidade de prazos destaca a eficiência e a rapidez do modelo extrajudicial, proporcionando uma solução mais célere e menos desgastante para todas as partes envolvidas.
Nesse aspecto, sempre compartilho com aqueles que atuam no escritório ou mesmo com os clientes que duvidam das vantagens da formalização do inventário pela esfera extrajudicial, um relato de uma situação que vivenciamos. Em suma o patriarca faleceu em 08/07/2014 deixando viúva, uma filha maior e uma filha menor de apenas 8 anos e bens a inventariar.
Pois bem, existia litígio? Não. Além da menor, nada era entrave para o processamento na via extrajudicial e até a escolha dos bens que tocara para a menor foram feitas de forma a privilegiar e de nenhuma forma prejudicá-la.
Enfim, a distribuição do Inventário por arrolamento na via judicial aconteceu em 05/09/2014 e a sua finalização, ou seja, a expedição do Formal de Partilha, deu-se somente neste ano, 13/06/2023! O feito tramitou por exatos 9 anos! Nesse meio a menor passou a poder ser emancipada e foi editado o provimento que autoriza o inventário extrajudicial com menores ser pela via extra, ou seja, houve um desnecessário e longo desgaste.
Lembro-me como se fosse hoje quantos foram os atendimentos presenciais e ligações atendidas da viúva, na qual se chateava pela demora enfrentada.
Em resumo, a experiência no campo extrajudicial, especialmente no que se refere aos inventários, reforça a importância e as vantagens inegáveis desse modelo. A desjudicialização, ou mais recentemente denominada extrajudicialização, não apenas agiliza processos, mas também promove a paz e a conciliação nas questões familiares, contribuindo para um sistema jurídico mais eficiente e acessível, por isso essa é nossa escolha enquanto área de atuação.”
A palavra estremar significa demarcar, delimitar, separar. Portanto, a estremação é um meio de individualização da área que se encontra em condomínio, seja ela rural ou urbana.
Uma confusão muito comum provocada nos usuários é quando o Cartório de Registro de Imóveis informa sobre a necessidade do imóvel estar em condomínio para realizar a estremação. Este condomínio não se confunde e nada tem a ver com a instituição de condomínio, condomínio urbano simples, condomínio edilício, condomínio de lotes, convenção de condomínio, ou qualquer outro instituto nesse sentido.
O procedimento de Localização de Parcela ou Estremação é realizado quando um imóvel se encontra em “condomínio matricial”. Esse condomínio é “criado” de uma área maior já matriculada, e que em virtude de transações imobiliárias diversas, que envolve transferência de frações ideais (seja por formal de partilha, compra e venda, e outros), passam a existir condôminos, cada um com sua área, em um registro individualizado, porém, todos em uma mesma matrícula.
O Provimento do Estado de Mato Grosso dispõe da possibilidade de realizar o procedimento de localização da parcela quando este condomínio é pro diviso, ou seja, aquele condomínio em que cada condômino tem sua área demarcada/cercada in loco, sabendo exatamente onde é o início e o fim desta área.
É um procedimento que facilita a vida do condômino que pretende regularizar sua área por meio do georreferenciamento e certificação, por exemplo, sem depender do esforço conjunto dos demais condôminos.
Enquadrando o interessado nessa situação (condomínio pro diviso) e pretendendo promover a regularização tão somente de sua parcela/registro, deverá fazê-lo por intermédio de lavratura de Escritura Pública e juntada de demais documentos necessários, uma vez que constitui impedimento para averbação de retificação o levantamento de fração ideal do imóvel, sem que seja realizado o procedimento próprio aqui abordado.
Portanto, considerando que nem sempre todos os condôminos existentes na matrícula estarão de comum acordo em realizar o procedimento de certificação da área em sua integralidade no mesmo momento, aqueles que tiverem interesse em proceder com a regularização apenas de sua parcela poderão fazê-lo.
Mas lembre-se que, é um procedimento que não se aplica ao condomínio pro indiviso e é uma etapa que antecede o pedido de certificação da área perante o INCRA. Após a demarcação da área e abertura de matrícula individual para o imóvel, caberá ao proprietário requerer a sua certificação junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto n. 4.449/2002 alterado pelo Decreto 9.311/18.
Ressalva-se que, o procedimento de Estremação ou Localização de Parcela em Condomínio Pro Diviso, se assim preferir denominar, não se confunde com o procedimento de Divisão Amigável e Extinção de Condomínio, institutos usados em outras situações e que serão objeto de um novo artigo.
Considerando o emprego do termo perícia, observa-se que muitos confundem o instituto da perícia prévia com a perícia propriamente dita realizada no processo de recuperação judicial, que, apesardo mesmo termo técnico, possuem finalidades totalmente distintas.
No campo do direito que estuda o processo de recuperação judicial, a perícia prévia nada mais é do que uma constatação informal determinada pelo magistrado antes da decisão de deferimento do processamento da recuperação judicial, com a finalidade apenas de se averiguar a regularidade da documentação técnica apresentada juntamente com a petição inicial, bem como as reais condições de funcionamento da empresa, de modo a conferir ao magistrado melhores condições para as necessárias decisões jurisdicionais.
No ano de 2011, o magistrado da 1ª Vara de Falência e Recuperação Judicial da Comarca de São Paulo/SP,Dr.Daniel Carnio Costa,depois de deferido o pedido de Recuperação Judicial, observou situações nas quais era constatado no decorrer do processo que a empresa não possuía mais atividades, não circulava produtos ou serviços, não gerava empregos, não recolhia impostos, ou seja, existia somente no papel e não atendia ao verdadeiro sentido da função social do referido processo. Sem contar as situações mais graves em que se constatavam fraudes.
A partir de então,observou-se a necessidade de desenvolver um mecanismo de averiguação da documentação apresentada pela empresa devedora, para que fosse possível evitar tais situações, de modo a combater o uso fraudulento da justiça e garantir a aplicação adequada do instituto da Recuperação Judicial.
Importante se faz ressaltar que a decisão que defere o processamento da recuperação judicial é uma das mais importantes do processo (se não a mais importante), pois, é a partir de então que entrará em vigor a proteção do “stayperiod”, de modo que os credores não poderão exercer livremente os seus direitos creditórios contra a devedora (recuperanda).
Assim como qualquer outro instituto, há entendimentos a favor e contra a perícia prévia.
Dentre os argumentoscontrários à perícia prévia,está aquele que não há previsão na lei, de forma que o magistrado não pode aplicar.
Um dos juristas que defende tal argumento é o ilustre doutrinador Manoel Justino Bezerra Filho, o qual entende que tal ferramenta não pode ser aplicada, inicialmente, por falta de previsão legal.
Entretanto, conforme art. 189 da Lei 11.101/2005, será aplicado o Código de Processo Civil, no que couber, aos procedimentos previstos na Lei de Falência e Recuperação Judicial.Nessa lógica, o art.156do CPC diz que o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico. Ainda, o ar. 481 do CPC diz que o juiz pode, de ofício, em qualquer fase do processo, inspecionar pessoas ou coisas para esclarecer fato que interesse a decisão da causa, podendo ser assistido por perito.
Assim, realmente não há previsão expressa na Lei 11.101/2005 que autorize a aplicação da perícia prévia. Contudo, pode ser aplicada com a interpretação do art. 52 da Lei 11.101/2005,de forma que o magistrado pode analisar o conteúdo dos documentos apresentados na petição inicial da forma como achar melhor.
No que tange a nomeação do perito para analisar os documentos que instruem a petição inicial e fazer a constatação das reais condições de funcionamento no estabelecimento daempresa devedora, geralmente será o mesmo nomeado como o Administrador Judicial, caso seja deferido o processamento da recuperação judicial em questão, pois este terá melhores condições de atuar em razão do primeiro contato já realizado com a empresa. Sem contar que o valor da perícia será incluído nos honorários do AJ.
Tal medida é outro ponto de discussão, pois alguns entendem que há um ponto de conflito, uma vez que o perito teria uma tendência a afirmar que tudo está em ordem a fim de ser processado o pedido de recuperação judicial, de modo a que ele seja nomeado como Administrador Judicial.
Contudo, isso é muito difícil ocorrer na prática, visto que o Administrador Judicial será sempre uma pessoa de confiança do juízo, e, caso ele altere intencionalmente o resultado da perícia prévia, haverá uma quebra de confiança, e provavelmente tal atitude fará com que esse administrador seja excluído desse mercado, até porque qual seria o interesse em nomeação de empresa que não atende os requisitos legais e fatalmente nem lograria êxito em pagar os honorários convencionado pelo magistrado?
Em relação ao prazo para a realização da perícia prévia, esta deve ser concluída em até 05 (cinco) dias, já que a finalidade é tão somente confrontar os documentos técnicos que instruem a inicialcom a real situação de funcionamento da empresa, se existe, se realmente esta funcionando, dentre outros que poderá, inclusive o magistrado pontuar.
Com a conclusão, a perícia prévia pode revelar quatro situações distintas: a inexistência de qualquer atividade empresarial; irregularidade ou incompletude documental; fraudes; ou incompetência funcional do juízo.
Apesar das opiniões contrárias ao instituto, principalmente no que diz respeito ao acesso à justiça, vale registrar que o estudo apresentado pelo núcleo de pesquisa da PUC/SP apurou que o índice de indeferimento de petição inicial na 1a Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo (onde a perícia prévia é realizada desde 2011), é de aproximadamente 30%. Entretanto, na 2a Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo (onde não é utilizada a perícia prévia), o índice de indeferimento de petição inicial é de aproximadamente 40%.
Ainda, os índices de sucesso em recuperações judiciais na 1a Vara de Falência e Recuperação Judicial de São Paulo superam a média nacional, pois, levando-se em consideração os processos de recuperação judicial que venceram a fase de perícia prévia e tiveram o processamento deferido, desde 2011 até janeiro de 2018, observa-se um índice de sucesso de 81,7%.
Sendo assim, os números falam por si, demonstrando que a perícia prévia é uma ferramenta eficaz para garantir a função social que o processo tanto almeja, e com isso, sero procedimento aplicado somente às empresas que possuem condições reais de se recuperar, evitando a utilização abusiva e fraudulenta do processo, em prejuízo do interesse público e do próprio instituto da recuperação empresarial.
Por: Aline Pinheiro Basilio Silva, é advogada associada ao escritório Oliveira Castro Advogados, especialista em Direito Civil e Empresarial pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus, pós-graduada em Direito e Processo Tributário pela Universidade Cândido Mendes, participante do curso de extensão em Recuperação Judicial e Falência com capacitação de Administrador Judicial pelo IBAJUD – Instituto Brasileiro de Administração Judicial, e membro da Comissão de Estudos da Lei de Falência e Recuperação Judicial da OAB/MT.
Diante da crise econômico-financeira enfrentada pelo país e do consequente aumento do número de pedidos de recuperação judicial por empresas afetadas pela crise, surgiu-se uma nova vertente não prevista na Lei nº 11.101/2005 – “LRF”, a recuperação judicial de grupos econômicos, a qual se opera pelo instituto da consolidação substancial.
A consolidação substancial trata-se de uma medida que visa a unificação de ativos e passivos das empresas de um grupo econômico, de modo que todas as sociedades em recuperação se responsabilizem pelos credores, e consequente, todos os credores assumam os riscos do grupo como um todo e não apenas da sua devedora direta.
Extrai-se das palavras do magistrado Daniel Carnio Costa, que a consolidação substancial tem suas origens na evolução jurisprudencial do sistema norte-americano, pois não tem previsão expressa no Código de Falências dos Estados Unidos, sendo que a sua aplicação encontra respaldo nos poderes equitativos conferidos ao juiz pelo art. 105(a) da Lei de Falências dos EUA.
Em que pese a inexistência deregulamentação expressa na Lei de Recuperação de Empresas e Falência, a consolidação substancial vem sendo aceita pela jurisprudência com base em alguns parâmetros principais, sendo um deles o artigo 113 doCódigo de Processo Civil, que prevê a oportunidade de várias partes distintas figurarem conjuntamente no mesmo polo de uma ação, sejano polo ativo ou passivo, de forma que vem se admitindo que sociedades do mesmo grupo econômico ajuízem pedido de recuperação judicial conjuntamente.
Outro fundamento utilizado é o artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor e o artigo 50 do Código Civil, pois ainda que em regra as empresas possuam personalidades jurídicas distintas – motivo pelo qual seus ativos e passivos não se confundem – em determinadasocasiõesé permitido que a personalidade jurídica seja desconsiderada, de forma que, quando se verifica confusão patrimonial, fraude contra credores ou desvio de finalidade entre empresas do grupo econômico, autoriza-se que o ativo de uma empresa responda pelas dívidas de outra, o que tem sido aplicado também aos processos de recuperação judicial.
Entretanto, diante da inexistência de regulamentação legal sobre o tema, em relação àausência de critérios objetivos para a sua aplicação e específicos para o seu processamento, a sua aplicação no ordenamento jurídico brasileiro ainda tem sido “obscura”, trazendo insegurança jurídica aos credores que figuram no processo de recuperação judicial.
Quando se trata de crise enfrentada por grupos econômicos (de direito ou de fato), considerando o comando único das empresas e a constatação de confusão patrimonial, interdependência de atividades e outras medidas, existe a necessidade de que essas empresas participem conjuntamente do polo ativo da ação para a superação da crise.
Recentemente o magistrado Daniel Carnio Costa, em decisão proferida nos autos n° 1041383-05.2018.8.26.0100, processo de recuperação judicial do Grupo Urbplan que tramita perante a 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da cidade de São Paulo, estabeleceu os requisitos objetivos para o deferimento da consolidação substancial, sendo eles: “a) interconexão das empresas do grupo econômico; b) existência de garantias cruzadas entre as empresas do grupo econômico; c) confusão de patrimônio e de responsabilidade entre as empresas do grupo econômico; d) atuação conjunta das empresas integrantes do grupo econômico no mercado; e) existência de coincidência de diretores; f) existência de coincidência de composição societária; g) relação de controle e/ou dependência entre as empresas integrantes do grupo econômico; h) existência de desvio de ativos através de empresas integrantes do grupo econômico.”
Diante da controvérsia que envolve o tema, tais critérios poderão servir de parâmetro para casos semelhantes, contribuindo positivamente para que não se banalize o instituto da consolidação substancial, o qual deve ser utilizado excepcionalmente.
Outro ponto que tem causado grande discussão e receioé a apresentação da lista de credores unificada.
Isso porque, quando se trata de recuperação judicial de gruposeconômicos, estes desde o início da distribuição do pedido de recuperação, presumem pela consolidação substancial das empresas pertencentes ao grupoeconômico, apresentandodessa forma lista de credores unificada, o que de primeiro momento não deve ser admitido.
Dado que, cabe ao juízo competente a análise da possibilidade e necessidade do deferimento da consolidação substancial, sob oamparo da Lei n° 11.101/2005 e da jurisprudência pátria.
Pode ocorrer de o magistrado ao analisar o processo, constatar que uma das empresas do grupo econômico não preenchem os requisitos dispostos nos artigos 48 e 51, da Lei 11.101/05, acarretando assim na exclusão da empresa do polo ativo da ação.
Diante dessa hipótese, a apresentação da lista de credores unificada pode comprometer a celeridade e a urgência que o processo recuperacional necessita, tendo em vista a fragilidade financeira em que o grupo econômico se encontra nesse momento.
Por fim, deve-se considerar ainda o impacto dos efeitos da consolidação substancial no mercado de crédito.
No momento da celebração do contrato de concessão de crédito, o credor considera como tomador do crédito apenas a empresa com quem está sendo celebrado o contrato, ainda que ela figure como membro de um grupo econômico, de modo que o risco que o grupo econômico passa a representar para essas operações, poderá estimular novas medidas protetivas por parte dos credores, tais como exigência exclusiva de garantias que não se submetam ao processo recuperacional, podendo também acarretar a elevação dos juros praticados pelo mercado, entre outras medidas e consequências.
Dessa forma, o instituto da consolidação substancial deve ser utilizado sempre como um recurso excepcional, que deve ter a sua possibilidade e necessidade analisada pelo juízo competente do processo de recuperação judicial, em funçãodeviabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor, a fim de permitir a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo, assim, a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica, conforme dispõe o artigo 47, da Lei n°11.101/2005.
Por: Vitor Franzon de Azevedo, é advogado associado ao escritório Oliveira Castro Advogados, pós-graduando em Direito Empresarial com Ênfase em Recuperação Judicial pela Universidade Cândido Mendes.
